פסק-דין בתיק ע"א 34306-10-10

ש. שטמר, שופטת - אב"ד:

1.         הסוגיה העומדת לפתחנו היא, אם רשאי המערער, מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם " המינהל") לגבות דמי היתר מזוכה במכרז לרכישת זכויות במקרקעין וצד לחוזה פיתוח עם המינהל; זאת לאחר שערך המקרקעין, לטענת המינהל, עלה עקב שינוי תב"ע, הגדלה ניכרת של מספר יחידות הבינוי והגדלה של מספר הקומות, שניתן לבנות בהם.

רקע עובדתי

2.         המינהל, שהוא הבעלים של מגרש 78 בגוש 10257 חלקה 19 (להלן- " המגרש"), פירסם מכרז לבניית 54 יחידות מגורים לדיור מוגן ושטחי שירות. המשיבה, החברה הכלכלית לפיתוח קרית אתא (להלן גם - " החברה הכלכלית") זכתה במכרז. ביום 13/3/02 נחתם חוזה פיתוח בינה לבין המינהל (להלן - " חוזה הפיתוח"), לפיו קיבלה החברה הכלכלית את המגרש, על מנת לבנות עליו על פי תנאי המכרז.

3.         החברה הכלכלית הגישה ביולי 2002, בלא שהמינהל יהיה שותף לבקשה זו, בקשה לאשר תכנית מפורטת מס' כ/מק/255ד', שמהווה שינוי לתכנית מפורטת כ/במ/255, אשר היתה בתוקף בעת פרסום המכרז. השינוי המבוקש היה להגדיל את מספר יחידות הדיור, כך שניתן יהיה לבנות במגרש 126 יחידות במקום 54 יחידות וכן להוסיף שתי קומות לבניין. יצויין כי החברה הכלכלית טענה בערעור לפנינו שלא היה שינוי באחוזי הבניה, אולם אין מחלוקת כי נתבקשה הוספה של שתי קומות. מכאן שהנכון הוא לומר שלא חל שינוי במשבצת הקרקע אותה אמור היה הבניין לתפוס משטח המגרש. על פי הבקשה, מספר הקומות מעל הקרקע לא שונה, אולם התבקש להתיר תוספת של עד שתי קומות מתחת למפלס הקומה הקובעת לבניין (נספח ג' לבקשה למתן רשות להתגונן שהוגשה בבית משפט קמא). בינתיים, על פי בקשת החברה הכלכלית, האריך המינהל את התקופה לבניה על פי הסכם הפיתוח, כאמור, מבלי שהיה מעורב בהליכים לשינוי התב"ע, ואף לא הובהר אם ידע עליהם, עד שנדרש לחתום על המסמכים לאישור התב"ע החדשה.

4.         המינהל נדרש, כאמור, לחתום על הבקשה לאישור התב"ע ועל הבקשות החדשות להיתר בניה. הוא התנה את מתן הסכמתו בתשלום דמי היתר בשל עליית ערך המגרש עם הוספת הקומות ובניית 72 יחידות דיור נוספות. על פי בקשת החברה הכלכלית, הסכים המינהל, כי תינתן התחייבות לתשלום דמי היתר הנובעים מהשינוי, ולאחר שההפרשים יוערכו על ידי השמאי הממשלתי, תשלם החברה הכלכלית את דמי ההיתר על פי הערכתו. התחייבות כמוסכם נחתמה על ידי מנכ"ל החברה הכלכלית ועל ידי מנהלת הכספים שלה ביום 12/8/02 (להלן - " ההתחייבות"). נוסח ההתחייבות חשוב לדיוננו, ולפיכך מובא כאן:

"בהמשך לבקשתנו ושיחתנו, הרינו מתחייבים בזאת לשלם את הפרשי ערך הקרקע בגין הגדלת מספר יחידות הדיור, במידה ויהיו, על פי שומת השמאי הממשלתי ובכפוף לכל דין"  (ההדגשה בקו שלי, ש.ש).

            השמאי הממשלתי, דב רובינשטיין, העריך את ההפרש בערך הקרקע בסכום של 755,000 ש"ח. החברה הכלכלית חויבה ב-91% מסכום זה (בהתאם לשיעור התשלום מהערך על פי חוזה הפיתוח) בתוספת מע"מ - סה"כ 815,991 ש"ח נכון ליום השומה, 12/5/04. החברה הכלכלית סירבה לשלם את ההפרש, ולאחר התכתבות ענפה בנושא בין הצדדים, ומשעמדה החברה הכלכלית על התנגדותה לשלם את דמי ההיתר,  הוגשה תביעת המינהל בבית משפט קמא.

5.         נוסיף עוד לפן העובדתי כי על פי נהלי המינהל, טרם חתימת המינהל על תכניות בניה, הוא נהג לדרוש לשלם לו את הפרשי הערך של הקרקע על פי התוכנית וזאת על פי שומה של השמאי הממשלתי. על פי נוהל מס' 798 של המינהל, הרי אם מבקש יזם להשיג על גובה השומה, עליו לשלם תחילה 75% משומה ולהפקיד ערבות בנקאית בשווי של 25% נוספים, שנועדה לתשלום היתרה, ככל שההשגה תידחה.

טענות הצדדים בבית משפט קמא

6.         המינהל הסתמך בדרישתו על מסמך ההתחייבות. בשל כך שהחברה הכלכלית, היתה תאגיד עירוני, ציבורי, שנראה היה כי אמינותו איננה במחלוקת, הסכים המינהל לחרוג ממנהגו, והסתפק בהתחייבות, עד לתשלום המלא. הסכמתו של המינהל לחתום על אישור התב"ע ותוכניות הבניה המתוקנות, ניתנה בהסתמכו על ההתחייבות.

המינהל הוסיף וטען כי ההתחייבות היא התחייבות חוזית לשלם את הפרשי הערך, אולם זכותו לגבות הפרש זה נובעת גם מהמכרז והסכם הפיתוח ואף על פי עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט.

7.         המשיבה כפרה הן בחבות, והן בגובה הסכום שנתבע ממנה. היא טענה, כי ההתחייבות ניתנה " בכפוף לכל דין" ועל כן על המינהל להראות מקור משפטי שמחייב אותה בתשלום דמי ההיתר, והוא לא הצליח בכך.

באשר לגובה החבות, הגישה המשיבה חוות דעת נגדית של השמאי גרשון פנחסיק. מחוות דעתו עולה כי אין הפרש בערך הקרקע עקב שינוי התוכניות.     

קביעות בית משפט קמא

8.         באשר להתחייבות, קיבל בית משפט קמא את עמדתה של המשיבה: ההתחייבות סוייגה בביטוי "בכפוף לכל דין", והמינהל לא הצליח להצביע על דין שהסמיך אותו לחייב את המשיבה בדמי היתר; המינהל לא הביא עדויות של מי מהעובדים שלו, שהשתתפו במשא ומתן שקדם להתחייבות, מחדל שנזקף לחובתו. עוד כתב השופט בפסק דינו, כי התנהלות הצדדים טרם החתימה על ההתחייבות, היתה תמוהה: לא הובהר מדוע הסכים המינהל לתוספת "בכפוף לכל דין", והמינהל לא ניסה להתמודד עם שאלה זו. אף התכתובת לאחר שניתנה ההתחייבות אינה מבהירה  מה היה אומד דעת הצדדים לפני מתן ההתחייבות. 

מנגד, עמד בית המשפט על כך שאם החברה הכלכלית טענה, כי המינהל לא היה רשאי לחייבה בדמי היתר, תמוה הוא מדוע חתמה על ההתחייבות. בהנחה שלפני החתימה על ההתחייבות היה לחברה הכלכלית ספק ביחס לזכאות המינהל מכוח חוזה פיתוח לדמי היתר, היה עליה לסייג את ההתחייבות באופן המכפיף אותה לפרשנות חוזה הפיתוח, ולא לכל דין. אם עמדתה של החברה הכלכלית מלכתחילה היתה כי אינה חייבת בתשלום דמי ההיתר, הרי שנהגה בחוסר תום לב בכך שבמקום להגדיר את הספק ביחס לתשלום, בחרה לחתום על ההתחייבות ו" לטמון למינהל פח יקוש, בכך שהשתמשה בביטוי כוללני, אשר שמא לא הדליק נורה אדומה אצל המינהל" (עמ' 4 לפסק הדין של בית משפט קמא).

9.         בית משפט קמא לא קיבל גם את טענתו של המינהל, לפיה קמה זכאותו לגבות דמי היתר מנוהליו הפנימיים, ובייחוד מנוהל 31.29 (מתאריך 7/2/00 המדגיש בכותרתו שהוא מיועד לצרכים פנימיים ואינו בא "לבסס זכויות או חובות", הוספה שלי, ש.ש) . נקבע כי הנהלים מחייבים את המינהל בלבד. זאת ועוד: חוזה הפיתוח נוסח על ידי המינהל, ולכן יש לפרשו בניגוד לכוונת עורכו, שהרי המינהל יכול היה להטמיע נוהל זה או אחר שלו בתוך חוזה הפיתוח.

10.        אף טענתו של המינהל כי מגיעים לו דמי ההיתר מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן - " חוק עשיית עושר ולא במשפט") לא התקבלה על דעתו של השופט קמא, שכתב לעניין זה: